“商转公”贷款政策解读与热点问答

2018年，省直公积金中心在全国同行业创新推出“商转公”贷款住房二次抵押业务新模式，并实现了商业贷款转公积金组合贷款的突破，受到了广大缴存职工的热烈欢迎。截至目前，已累计发放“商转公”贷款3269户、20.10亿元，每户贷款职工可节约利息支出10万多元。“商转公”贷款业务一直是购房职工热议的话题，特别是贷款利率下调后，其节息效果更为显著。为此，省直公积金中心特为您详细梳理了省直“商转公”业务办理指南和高频问题解答。

一、什么是“商转公”贷款？

“商转公”贷款是指将“纯商业购房贷款”转为“住房公积金（组合）贷款”的简称，即已办理个人商业性购房贷款且符合住房公积金贷款条件的缴存职工（借款人），在还款期间申请将贷款余额转成公积金（组合）贷款。

二、“商转公”贷款有何好处？

公积金贷款和商业贷款利率相差较大，同时近年贷款利率全面下调，“商转公”贷款若需配套商业贷款，还可同时享受新的较低的商贷利率，可有效减轻购房贷款利息负担。目前5年（不含）以上，首套房公积金贷款利率为3.1%，第二套房公积金贷款为3.575%；商业贷款首套房利率为3.8%，二套房利率为4.9%。而前几年的商业贷款年利率一般在5%左右。

三、申请“商转公”贷款

的条件是什么？

申请“商转公”贷款需满足“职工家庭从未使用过公积金贷款”等条件，具体是：

(一)在省直公积金中心已连续正常缴存公积金六个月（含）以上；

(二)本次“商转公”贷款为借款人家庭申请公积金贷款；

(三)借款申请人为原个人商业性购房贷款的借款人或配偶（配偶应为房产共同买受人）；

(四)原个人商业性购房贷款已还款一年（含）以上，信用记录良好且无逾期贷款余额；

(五)原个人商业性购房贷款未结清且贷款银行同意提前结清贷款；

(六)所购住房为钢混结构且已取得不动产权证书，可以设定抵押权；形成组合贷款的，应同时符合现行住房公积金贷款和个人商业性购房贷款相关政策。

(七)形成组合贷款的，应同时符合现行住房公积金贷款和个人商业性购房贷款相关政策。

四、申请“商转公”贷款

所需材料有哪些？

(一)借款人(及配偶)的身份证原件和复印件；

(二)借款人(及配偶、未成年子女)的户口簿原件和复印件。户口簿未能体现未成年子女关系的，另须提供出生医学证明；

(三)借款人婚姻状况证明材料：已婚者提供结婚证书的原件和复印件；离异未再婚者提供离婚证(含协议)或法院生效判决书原件和复印件；未婚者提供一张一寸近期彩照并面签未婚声明书；

(四)购房所在地不动产登记机构出具的借款人家庭（含本人、配偶、未成年子女）的住房查询证明；

(五)借款人及其配偶公积金缴存单位出具的收入证明（有效期限为三个月，申请以公积金缴存基数认定收入的，可不提供）；

(六)借款人配偶在省外缴存公积金的，需提供缴存中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和住房公积金缴存明细证明；

(七)不动产登记机构调档确认的原购房合同(或原房产买卖契约)；

(八)原商业性购房借款合同、抵押合同（相关条款如已包含在借款合同中，本合同可不提供）的原件和复印件；

(九)原商业贷款所购房屋不动产权证书原件和复印件；

(十)原贷款银行出具的本笔贷款对账单（内容须含当前贷款余额及近一年的还贷明细记录）；

(十一)自筹资金结清原商业性贷款的，应提供借款人本人用于转入贷款发放资金的贷款银行一类借记卡原件和复印件；采取住房二次抵押登记办法的，应提供原贷款银行同意通过商转公贷款偿还原商业性购房贷款且及时办妥抵押登记注销手续的书面确认书；

(十二)借款人本人用于偿还本笔贷款本息的贷款银行一类借记卡原件和复印件。

五、需要自筹资金结清

原商业贷款吗？

“商转公”贷款有两种结清原商业性购房贷款的方式：

一是“二次抵押登记”方式，无需自筹资金。“二次抵押登记”方式是指“商转公”贷款审批后，新贷款银行办理住房第二顺位抵押登记。新发放的“商转公”贷款专项用于结清原商业性贷款。待原抵押登记注销后，新贷款银行由第二顺位抵押权人转为顺位抵押权人。

二是“自筹资金结清”方式。您可在“商转公”贷款审批后自筹资金结清原商业性贷款。

六、“商转公”贷款办理流程

是什么？

“二次抵押登记”方式的办理流程

“自筹资金结清方式”的办理流程

一、已经使用过公积金贷款，

能否申请“商转公”贷款？

答：不能。根据福州住房公积金管委会规定，目前“商转公”贷款限于借款人家庭申请公积金贷款。申请人夫妻双方的任意一方无论在婚前还是婚后、在本省或省外使用过公积金贷款（贷款记录包括但不限于福建省住房公积金综合信息系统的贷款记录及中国人民银行个人征信报告体现的公积金贷款记录），均认定为使用过。

二、“商转公”贷款的年限

多长？

答：“商转公”贷款年限不超过原个人商业性住房贷款剩余年限；且贷款年限控制在借款申请人法定退休年龄顺延5年内，最长不超过30年。

三、未办理不动产权证能否

申请“商转公”贷款？

答：不能。职工购买新建商品住房，办理了商业性购房贷款，需在办理了不动产权证，且已办妥抵押预告登记转现房登记手续的，才可申请“商转公”贷款。

四、可以采取二次