贷款买房冷知识 让你少花冤枉钱

高房价时代，贷款买房的人越来越多，房子已经从一个改善人们生活品质的商品逐渐的演变成为了一个生活的必需品。贷款买房后，购房者必须对贷款买房有充分的了解，尤其要知道以下4大冷知识，才不会多花冤枉钱!

一、网签价成交价二手房评估价各不相同

网签价、成交价(合同价)、评估价、虽然都是关于价格的标准，但是各自有着不同的职责。

网签价：指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格，这个价格不能低于区域的更低过户指导价，网签价更高可以达到合同价的90%—95%。

成交价：就是买家实际支付给卖家的房屋金额，也就是购房合同中写明的房屋价格(合同价)。

二手房评估价：是指二手房交易时，银行请评估机构评估得出的房屋价格，出于风险考虑，一般评估价格比成交价格会稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低，商业贷款额度=评估价格×首付比例。

过户指导价：过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。

不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的更低过户指导价都不一样。

过户指导价不仅有下限，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为普通住宅，都会多交很多税费。

举个例子

小张在北京看中一套房本面积60平方米、报价200万满五的一套房子，最终成交价格为200万(合同价)，买家是全款购买的。根据规定，这套房子的更低缴税和过户价格是2万/平(过户指导价)，最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万(网签价)，最终也是按照120万的价格去交税费，满五年的只交1%的契税，最终契税为120万×1%=1.2万。

二、网签时间决定是否受新政策限制

网签时间决定购房人是按照新政策执行还是按照旧政策执行，商业贷款和公积金贷款都是如此。

举个例子

今年重庆住房公积金中心规定，5月9日起认房又认贷的政策，名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房贷款记录的，再买房都不算首套。

如果小张名下有一套住房，打算用公积金再买一套房子，在5月9日前完成了网签，因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的优惠。

需要注意的是：

对于房贷利率调整，银行也有一个反应的过程，比如今年北京房贷利率统一到9折，大的政策已经公布了，但是各家银行需要总行下发文件正式通知后才会按照新的政策执行，因此有的时候会出现新政前期仍有部分购房人能享受旧政策优惠的情况。

三、通过缩短贷款年限的方式提前还贷需重新签购房合同

房贷提前还款主要有两种方式：

提前全部还清

提前部分还清

在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能够一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。

部分提前还贷又有两种方式：

缩短贷款年限，月还款额不变

减少月还款额，贷款年限不变

选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息，但是弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。

举个例子

小张贷款100万，已经换了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同。

四、父母以未成年子女名义买房受政策限制

评估首套房还是二套房是以家庭为单位的，子女还未成年，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭，父亲名下有一套房，即使用儿子的名义买房，也要算二套房。