商贷和公积金贷款价差快被抹平了

今年，央行第二次调降了贷款基准利率 LPR。即：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。

在此次降息前，LPR 已处于历史更低水平，而本次 5 年期 LPR 再度下调，全国首套房贷利率也将降至历史新低。

南京房贷利率有望将降到2字头，几乎快和公积金贷款利率追平。

今年2月，主要影响房贷利率的5年期LPR降了25个基点；

从2021年下半年房地产出现拐点至今，5年期LPR只降息了80个基点。

这和上一次楼市低迷期的2008年全球金融风暴期间相比降息幅度不大，2008年期间中国央行曾1次降息108个基点。

为什么这一轮降息幅度这么小？

主要因为美国正处在加息周期，中国利率从高于美国80到90个基点（10年期国债收益率）倒挂到了低于美国200个基点。

长期中美利率倒挂，会让资金外流加剧，不利于维护汇率稳定。因此，当下LPR降息需要格外谨慎。

当然，降低LPR利率，有利于刺激楼市，利好买房人，此次LPR的下调也有利于存量房贷按揭人。

LPR降息后，新办理贷款的人享受的利率会随之降低，买房成本进一步压缩。

不过，随着LPR降息越来越多，打破利率下限的力度可能会收窄。所以，在利率较低时买房的购房者，可以选择固定房贷利率。

LPR下调对不同类型的购房者可能产生以下影响：

• 已购房且选择固定利率的人：房贷利率不会发生变化，LPR 下调不会直接影响他们的月供金额。

• 已购房且选择 LPR 定价利率的人：

 重定价日前：月供不变。大部分银行从新一年的第1月份开始调整，假设购房者与银行约定的重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，本月5年期LPR下调并不会影响其今年每个月还的房贷数额。

重定价日后：新的房贷利率将根据最新的LPR报价重新确定，购房者的月供金额可能会相应减少。

• 未购房的人：

计划购房的人：LPR 下调意味着购房成本降低，可能会刺激购房需求。购房者在贷款成本更低的情况下，实际支付的利息支出将减少，从而降低购房成本。

LPR下调相应也降低了企业融资成本、刺激市场消费。不过，本轮降息预计对楼市的刺激作用不会太大，还是需要后续配合其他楼市政策双管齐下。

 写在最后：

LPR作为宏观经济调控的重要手段之一。此次，LPR 下调旨在促进经济增长、稳定市场预期和优化资源配置。

大会过后，还有哪些政策落地？还要拭目以待。