对地产周期的一些看法
作者： 发布时间：2024-04-23 13:37:24点击：1997
今年一季度，楼市遭遇了一波“倒春寒”，社会也对地产周期形成了共识，普遍认为，地产的时代已经过去了。但是，在这种观点背后存在一种混淆：观点1——地产投资作为一种主要增量投资的时代结束了；事实上，绝大多数人都认同观点1，我们已经盖了足够多的房子，继续盖更多房子的空间在萎缩；这类似于，我们已经有很不错的基础设施，继续投资基础设施的空间在减少。但是，这不必然推导出观点2，前者是一个增量逻辑；后者是一个存量逻辑。把观点1和观点2揉合在一起本身就很怪异。1、发展到某个阶段，某上市公司不需要发新股融资了；因此，我们没法把增量逻辑生搬硬套到存量方面，我们需要专门去提炼存量逻辑。
美国是成熟的发达，地产市场早就过了【增量为主】的阶段，但是，存量房屋价格依然有巨大的波动。
如上图所示，近20年以来，美国地产市场在2007-2012年经历了一段萧条周期，房价指数从高位220点附近一度跌落至150点附近，跌掉了三分之一。这一段就是的“次贷危机”，“两房”和众多金融机构都被拖下水。
显而易见，这波下行周期的罪魁祸首是高杠杆和去杠杆，当美国地产市场见顶之后，市场经历了漫长的去杠杆过程，这个过程差不多持续了5年左右。
从美国的经验中，我们能抽象出以下三个关键点：
1、地产市场是高杠杆市场；
2、杠杆周期的逻辑是性的，即负债逻辑是支配性的；
3、房屋的流动性较差，因此出清过程缓慢；
事实上，股市也经常遭遇负债逻辑的扰动，譬如，今年一月份，股市所遭遇的就是流动性冲击。在这个过程中，市场对任何利好都视而不见，即价格对资产端的逻辑是钝化的。即便是稳定资金维稳，市场也没有立马出清，反而是来回拉锯。这个事件的驱动力来自于负债端，一个是雪球产品的问题，另一个是量化产品的问题。我们可以把它们视为某种杠杆，股票市场经历了一波猛烈的去杠杆进程。1、股价不反馈基本面的利好，反而，股价的下跌会拖累基本面；2、去杠杆螺旋像一个黑洞，政府反复出政策，黑洞反复吞噬；有了美国方面的经验和股市方面的经验，我们就容易理解国内楼市的去杠杆进程了。在这里，还有一个关键点需要解释，为什么这波去杠杆肇始于开发商呢？这需要我们借助股市方面的经验，如上图所示，我们可以把开发商持有的新房或者待建的新房和二手房一起视作存量住房，于是，开发商相当于持有大量股票的机构。一般来说，开发商会按照某个节奏去完成“拿地——卖新房——拿地”的循环，不会超额抛售；对称的，一般情况下，机构的钱有进有出，不需要大量抛售。
然而，当开发商面临偿债压力时，一切都变了，他们会折价抛售新房，于是，二级市场遭遇大规模的抛压，导致房屋下跌。房屋价格下跌，又导致了更多的开发商需要抛售。也就是说，A开发商倒下，导致了B开发商倒下；B开发商倒下，又导致了C开发商倒下，以此类推，形成多米诺骨牌效应。对称的，A机构遭遇了大量赎回，导致了B机构也遭遇大量赎回；B机构遭遇大量赎回，又导致了C机构大量赎回。
地产行业高杠杆的本质导致了个体行为之间存在巨大的关联性。
从中长期逻辑来看，A、B、C等竞争者的消失对剩余者来说是好事，剩余者的股价应该上涨。但是，从短期逻辑来看，这些消失的竞争者会抛售出大量的筹码，让剩余者的情况也岌岌可危，这些优等生是否能挺过价格冲击也成了一个未知数，毕竟这是一个高杠杆的行业，大家都有杠杆。
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