公摊面积突然“消失”！为了拯救楼市，地方决定让二手房业主出出血
作者： 发布时间：2024-08-27 09:53:40点击：1780
互联网上，长期流传着一个谣言：公摊面积是李嘉诚发明的。但实际上，公摊面积是上世纪五六十年代，有香港另一个大佬霍英东搞出来的，后来被内地集体“抄作业”。李超人的代表作之一，是他曾经搞出了得房率“高”达40%的楼盘——长实元朗四季豪园，媒体称之为“神坑盘”。买房人苦公摊面积久矣！就连“公摊祖师爷”香港，2023年也彻底废除了公摊面积。全球几乎没几个保留，中国内地是其中之一。好消息是，似乎一夜之间，困扰我们近三十年的公摊面积，就原地“消失”了，直接退出历史舞台！看看最新的楼市动向，你会发现一件神奇的事，中国新房齐齐捅破了实用率的天花板，直冲云霄：长沙，修订了中央空调设备平台、飘（凸）窗、阳台面积的新规，综合赠送面积最多可达到30%，实用率轻轻松松突破；浙江绍兴、温州、金华、湖州等地，推出空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积，理论上得房率可以达到，高的甚至能达到120%。最炸裂的是广州，新出让的地块天河南方面粉厂出了新规，阳台占比可以达到建筑面积的30%，而且只算一半面积，实用率有可能直接干到逆天的130%！很多人还没意识到，地方这些动作对楼市冲击多大，公摊面积，名存实亡。为什么地方突然集体动手，不惜修改政策规定，也要给开发商让利，鼓动买房人下场？为什么新房的得房率不断突破上限，直接干翻了公摊面积，二手房却纹丝不动，被牢牢锁死？这一场楼市调控的共谋，事关土地财政、房价复苏，让许多买房人雀跃欢呼的同时，也给无数急于卖房的二手业主，送上一次无声的暴击，让人瑟瑟发抖。
新房实用率，是怎么一步步冲破天际的？就拿广州来说。前几天，广州天河南方面粉厂地块的规划流出，原文是这样的：住宅建筑的半开敞空间水乎投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。简单地说，阳台占比可以达到建筑面积的30%，而且只算一半面积。赠送面积，一下飙升！要知道，得房率达到或以上，就相当于公摊面积“消失”了。实际上，广州去年11月就已经出台新规，把阳台占比从15%提高到20%。自那之后，使用率已经成了广州新楼盘的标配，很多楼盘达到110%，甚至有“卷王”项目，号称使用率超过了120%。而按照最新规定，南方面粉厂的使用率更高有可能拉到130%，再次突破“天花板”。这意味着，一套建筑面积100平的房子，使用面积可以达到130平！买房人笑了，但这样一来，对二手房就造成了巨大的碾压性优势，二手业主要哭了。要知道，现有的二手房就连楼梯楼，也只能做到90%，电梯洋房在80%左右。超高层豪宅的得房率甚至只有60%左右。80平的小户型，能住出100平的感觉，“小三房”变“小四房”100平的房子，居住体感约等于前些年160多平的房子事实上，不只是广州这么干，这两年全国各地都在疯狂拉升新房的实用率。种途径是“做加法”，提高赠送面积。比如，2024修订版《深圳市建筑设计规则》，就把可不计入建筑面积的凸窗进深由0.6米增加至0.8米，并且允许阳台进深超过2.4米。如此一来，飘窗面积将可加大一圈，阳台也能做得更大，相当于“全赠送”“半赠送”的面积都扩大了。第二种途径是“做减法”，把一些建筑部位移出公摊名单，不计入容积率。比如上文提到的长沙，就明确中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积等。再加上对飘（凸）窗、阳台面积的让步，新规后的综合赠送面积最多可达到建筑面积的30%，使用率轻轻松松超过。浙江绍兴、温州、金华、湖州等地新规，也是类似，更高可以把实用率拉升到120%。
要知道，在同样容积率的情况下，这相当于是地方给开发商“让利”了。如果新房“加量不加价”，就等于是变相降价，无形中提升了新房的竞争力。这么做的直接原因，就是要提升新房的竞争力，对抗广大二手房业主的“抛盘”冲动，稳定市场。在很多核心二线城市，大量二手房凭着价格低、现楼交付的优势，在成交上吊打新房。今年年初，统计局数据则显示，70个大中城市二手房成交量已经超过了新房的成交量。甚至很多原本在看新房的客户，也跑去买了二手房。贝壳的二季度财报也显示，存量房（二手房）业务净收入73%，增长14.3%，是净收入增长的主要贡献者。地方也急了，开发商的去库存不理想，哪有资金继续拿地？土地市场空前承压——
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