房贷未还清，能再次申请抵押贷款吗？

面对房贷和家庭积蓄不足的双重压力，如何应对突发的大额资金需求？可以用还没结清按揭贷款的房子做二次抵押吗？如果可以再次贷款，能批到多少额度呢？

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尚未还清房贷还能再次申请贷款吗？

一位华友咨询称，五年前，其家庭通过贷款购置了一套位于市中心的120平米、总价400万的房子。按照开发商的要求，首付款支付了7成，共计280万，剩余120万则选择了30年的商业贷款。在过去的五年中，该家庭已经偿还了本金和利息共计94万。

然而，半年前，由于孩子需要到郊区上学，他们决定购买一辆车以方便接送。但由于无法提供足够的首付款，当他们向银行申请贷款时被告知需要提供抵押物。遗憾的是，该家庭目前没有其他有价值的财产可供抵押。

这时有人建议：“粉丝的房子已经办理过房贷，尽管房贷尚未还清，但可以将这套已抵押的房子再次进行二次抵押来申请贷款，这样做是否可行？”

答案是可以！根据《城市房地产抵押管理办法》第九条第3款规定：房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分，这就是二次抵押贷款。

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什么是二次抵押贷款？

二次抵押贷款，顾名思义就是已经办理过抵押的不动产进行再次抵押，从而达到贷款通过的目的。如果办理过抵押的不动产已经还清贷款，同时贷款人已经完成了房屋过户，那么是完全可以进行第二次抵押的；但是未还清贷款，即在还款中，再次进行抵押则是需要满足以下条件，才可以再次抵押给银行做办理贷款，简称二押。

①可办理二次抵押的房屋条件

1、借款人需为抵押房屋的所有权人，已办理过户并持有房产证。

2、和再次抵押需在同一家银行办理，便于银行考察还款能力。

3、抵押贷款房需为“优质房”，如商业住房、地段优越等。

4、房子建成年代及区域需符合银行二次抵押要求，非老旧房子。

5、考虑借款人年龄、还款能力等因素，高风险者难以通过二次抵押。

②贷款额度如何计算？

二抵可贷额度＝评估价值*70%-剩余未还贷款余额

房产价值：取原购买价与二押时的评估价中的较低者；

抵押率：住宅抵押率一般不超过70%，商业用房抵押率一般不超过50%；

原贷款的本金余额：以上文中的网友为例，他的房屋价值400万，首付280万，五年内已归还本金28.8万，还未还的91.2万就是本金余额。

所以网友的二押额度约为：400*70%-91.2=188.8万元

③贷款时间及还款方式

某些抵押贷款产品，二押贷款额度在有效期内可循环使用，还款方式可以选择等额本息、先息后本等。

这种贷款方式允许借款人无需先偿还之前的贷款，从而节省了时间和资金成本。但存在贷款金额受限、资质要求高和利率较高等问题。目前许多银行提供二押服务，但各家银行办理政策不同，办理二押业务前需向原按揭银行客户经理咨询确认。

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未还清房贷，可申请哪些贷款？

当然，按揭房除了二押外还能办理以下这三种类型贷款。尽管房产处于按揭状态，但它仍然是一项稳定的资产。通过每月按时偿还房贷，您展示了自己拥有稳定的收入来源，这使银行能够评估您承担更多还款压力的能力。因此，请务必不要低估按揭房产的变现能力，它同样可以为您带来巨额现金。

种：按揭房月供放大贷（纯信用贷款）。根据你每个月还款的金额×相应的倍数。这里以单家银行更高的倍数给你作为参考，如果想申请更多的话，那么可以多申请几个银行即可。根据每月还款金额×更高倍数来判断可贷额度。以市场更高倍数作为参考，如需更多，可同时申请多家银行。

房贷还款期数＜6个月：更高额度＝月还金额×60倍

6个月＜房贷还款期数＜12个月：更高额度＝月还金额×100倍

12个月＜房贷还款期数：更高额度＝月还金额×120倍

目前更高单家银行在100万信用贷款

那么说明，网友可贷更高额度=6368.72*120倍=764246.4元

第二种：装修贷（纯信用贷款）。申请信用类贷款以进行装修目的，贷款金额将根据装修合同的金额来确定。一般情况下，更高贷款金额不超过100万人民币。在申请过程中，需要提供装修合同作为必要文件。许多银行，如建行、中行和民生等，都提供装修贷款产品。

第三种：结清按揭，做抵押贷款（俗称申请一押/一抵）。对于剩余按揭贷款比例较低的借款人，只有在具备足够空间的情况下才会考虑申请房产抵押贷款。这是因为在结清全部剩余按揭贷款后，借款人才能向银行申请房产抵押贷款。这种贷款方式的优势在于其相对较低的利率。对于资金需求较大的客户来说，这种方式是相对友好的选择。

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如何选择适合自己的贷款方式？

了解了按揭房可办理贷款种类后，客户应如何抉择呢？

若办理二押，贷款额度为188万元左右，办理纯信用贷款，额度为76万元。二押额度更高，而且还款方式多样，用款更为灵活，但是办理流程相对较长。而信用贷所需申请资料相对较少，流程简单，贷款发放速度较快。网友可根据自己的用款金额、期限自行选择，两种贷款方式具体对比如下图所示

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结语

如果你名下有按揭房，近期又有用款计划，想要办理贷款却不知哪种产品最适合，不妨咨询一下环沪楼市咨询师，根据银行评估的贷款额度与自身实际需求做最终决定。

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