大多数人预判房价都错了

5月24日，财联社报道，

广东省针对19城调整房贷政策：首套首付更低15%，二套更低25%，并且取消利率下限，

其中包括佛山，东莞，惠州，中山，珠海等城市，广东省此次调整首付和利率涉及面还是非常广的，

但问题是一线城市并没在这个行列之内，广州和深圳依然没有出具体的执行政策。

前两天我还在说降首付，降利率并不能完全拉动一线城市，真的要是为了救房价而不是救楼市，那紧接着一线城市肯定还会加码更多的松绑政策，比如取消限购，

但以现在的形势来看，有些人嗨的太早了，一线城市的政策还是相对保守，最起码截止到现在四大一线城市还都没有动静，背后的原因也不难猜，

一是，近两三年虽然咱们一直在救楼市，但是一直避免一个现象的出现，那就是害怕力度过大，从而刺激房价上涨，重回之前涨价扩大泡沫的老路，所以政策给人的感觉就是一直在挤牙膏，

特别是针对一线城市的松绑政策更是慎重又慎重，说白了就是房价下跌一部分无所谓，但是销量不能一直持续性快速下跌，否则就会引发流动性风险，

比如，现在对于很多开发商而言，降价促销换一部分销量，他们也是乐意的，他们现在怕的不是降价，怕的是房子一直卖不出去，没办法回款，这就打到七寸了。

至于房价下跌引发的系统性风险相对来说现在没那么严重，比如，在2022年之前，很多人都在说如果房价下跌超过30%，就会出现大量的断供现象，

问题是现在很多房子，很多城市的跌幅比例都已经超过30%了，然后真正断供的有多少呢？大部分断供的是买新房，但一直不交付，有烂尾的风险，所以购房者直接就断掉了，

其实真正已经居住的房屋跌幅比例超过30%的，断供规模根本就没有想象中那么大，否则市面上的一些郊区房产和老破小全部都是法拍房了，

至于不断供的原因那就很复杂了，没办法详细说。所以很多人在调侃，房子在你手里面叫软着路，房子在开发商手里面叫硬着陆。

当然了，这样说不代表房价会持续性快速大跌，只能说软着路这条路没那么好走，两害相加取其轻而已，很真实，也很无奈。

二是，一线城市之所以没有快速松绑，也是因为一线城市的泡沫较大，炒房风气较高，并且还有很强的虹吸作用。

所以一线城市松绑力度过大，又很容易拉起炒房风气，并且对于周边城市的虹吸影响进一步加强，城市和城市之间不仅有竞争，它还有政治关系。

一线城市即使要松绑也是放到最后，并且也可以观察一下，二三线城市的政策效果再做决定。

所以整体来看，现在关于楼市的松绑政策看似超预期，但并不是直奔着让房价重新上涨而走的，更多的还是要去库存，稳地产，实现房地产软着陆，

最近几天虽然楼市的销量和氛围被媒体渲染的非常高，但是更多的项目还是在延续以价换量的思路，来一波政策，开发商赶紧连夜涨价或者业主连夜涨价的现象早已经被前两年的市场教育过了。

2022年和2023年某一个城市如果出一个大的松绑政策，我们肯定能够看到一些主流媒体在报道，开发商和业主连夜涨价的现象，甚至有一些业主连夜上涨百万，更牛的是有一些业主自发成为楼市护盘侠，不允许小区的业主低价卖房，更有甚者直接举报房价下跌的文章，你就不能说我这个城市的房价不行了，

但结果怎么样呢？该以价换量还是以价换量，并且这一轮救市虽然很多媒体在渲染氛围，但更多的还是在表达看房量出现了猛增，但是成交量快速上涨的城市还真没有几个，

克而瑞披露的数据显示，全国65个重点城市2024年第20周（5.13-5.19）商品住宅成交面积为330.89万平方米，与第19周基本持平，与2024年4月周均相比增长17%，不过与年内高点3月和去年下半年周均水平相比分别下降4%和10%，

所以楼市销量有一定的增长，但并没有想象中那么夸张，最起码没有报道中那么夸张，当然了，这里面也有网签数据滞后以及很多城市松绑政策并没有完全落地的原因，

因为二手房的数据并没有增长，2024年第20周（5.13-5.19），14个重点监测城市二手房成交面积为146.92万平方米，同环比分别下降18%和24%，较4月周均下降17%，较3月周均下降9%，与2023年下半年周均相比增长5%，

其实我们都知道由于以价换量，二手房的销量进入2024年以来一直是在走高的，所以这一次政策对于二手房的影响反而没有那么大，因为现在二手房的成交量主要依靠价格优势，降首付，降利率的影响因素相对较小，

所以对比新房和二手房的成交数据来看，整体市场受新政影响确实有一定的拉高，更多的还是新房影响较大，二手房影响较小，

并且政策的发力点主要还是针对新房，因为二手房的交易虽然也能够产生税收，但它并不像新房那么直接针对土地财政。

所以这也是为什么前几条视频我一直在强调，大家如果非要着急买房的话，可以观察观察接下来政策的落地情况，持续情况和销量情况，你再做决定，千万不要被市场渲染的焦躁情绪所影响。

并且之前咱们也说过，这次政策虽然很多，甚至有一部分是超预期的，但更多的目的还是鼓励购房者加杠杆上车，只有取消房贷利率下限是节省了一部分购房成本，

但问题是从去年以来，很多城市的房贷利率已经降到了3.45%左右，这个短期内也没有太大的空间下调，所以这次新政更多的还是有利于一部分头部城市，对于大部分的城市影响有限，

所以站在普通人购房的角度来看，观察观察肯定对于你更有利，不要担心，你多观察一段时间，市场上所谓的好房子就没了，

要是市场真的这么紧俏的话，各大城市的库存量也不至于这么高了，也不用天天喊着去库存了，整体市场肯定是供过于求的，最多有一些结构性短缺，

但是凡是结构性短缺的区域，说一句很扎心的话，普通人买不起，虽然现在首付降到15%了，但是强行上车，很容易把杠杆给拉爆，毕竟你的生活月供不是全部。