今明两年不买房，五年过后是更买不起还是随便挑？答案来了

我是侠者，作为一线观察了十几年房产市场，见多了因为 “再不买就没指望了” 这种焦虑，大半夜给我发消息的人。

上个月，北京朝阳有个老朋友跟我念叨，同一个小区、一样的户型，挂牌价比去年这时候少了 15%，挂了快仨月才出手。可上海内环一个新楼盘，两百多套房开盘两天就卖光了。这就是 2025 年夏天实打实的情况。

看官方数据更清楚，全国 53 个城市的二手房价格在降，可深圳、杭州那些适合改善居住的房子，价格还在偷偷往上走。杭州未来科技城有个项目，144 平米以上的大户型，今年价格反倒涨了 5%，开发商跟我说 “来看房的比去年多了一倍”。

库存的事儿也能说明问题，沈阳、长春那边，房子挂出去一年多都难卖掉。可上海内环的新房库存，也就够卖 7 个月。这就跟菜市场似的，有的摊位挤破头，有的摊位降价甩卖都没人瞅。

大家别听那些 “全国房价要塌了” 的话，不实在。根据网上刚更新的城市模型显示，北上广深还有杭州、成都的核心地段，未来五年每年平均能涨 2%-3%。别嫌这数小，五年下来，比把钱存银行强不少。但三四线城市里，那些人口往外走的地方，房价每年可能还得跌 3%。东北有些地方，房子库存够卖 24 个月以上，开发商亏得都快扛不住了。

最近让我睡不着的是一组人口数据，2024 年出生率降到 6.3‰，创了历史新低。上周去高校讲课，台下的 00 后里，说打算买房的不到两成。有个姑娘说得实在：“老师，我工资付完房租就剩五千了，哪有钱还房贷啊？”

更让人揪心的是老龄化，到 2030 年，全国三分之一的人都超 60 岁了。我老家县城的中介小陈愁眉苦脸地说：“上个月挂出去十套房，八套是子女卖老人留下的房子，价格压到更低都没人要。”

五年后，这些地方的房子，可能真像曹德旺说的，成了 “击鼓传花的最后一棒”。

现在好多人就盯着房价，没留意养房的成本涨得老快。上海一个朋友两套房的账单吓我一跳，二套房的房产税每年多交 1.2%，物业维修基金每年涨 8%，可租金回报率却跌破 2%。他说：“就跟买了辆好车，却加不起油似的。”

凭良心给大伙提些建议，要是在一线或强二线城市工作稳当，每月房贷能控制在收入的 40% 以内，现在可以盯着核心区适合改善的房子。利率跌破 3%，这事儿十年难遇。上海有个客户上个月定了 4.1% 的利率，省下来的钱够买辆宝马了。

要是收入不稳定，或者想在三四线城市买房，租房也不丢人。石家庄有对小夫妻听了我的劝，缓了两年买房，用准备首付的钱开了家奶茶店，现在每月收入比当地房贷还多一倍。

想投资的老板们，赶紧把非核心地段的房子处理掉。有个温州炒房团，去年亏本把郑州、合肥的房子卖了，转头买了上海保障房的 REITs，每年能赚 6%，比收房租省心多了。

说到底，房子的价值最终还得看它能给生活带来啥保障。五年后过得舒坦的人，不一定是买了房的，而是把自己的账算明白的人。当房子不再和发大财扯到一块儿，或许咱们才能明白，家从来不是用来赌的，而是用来安安稳稳过日子的地方。