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助贷百科

这才是房地产更大的雷!

作者: 发布时间:2024-06-05 09:20:05点击:205

信息摘要:
商业地产隐藏的大雷,远远超过了住宅地产。

最近一线城市出现了大量的空置写字楼,空置率创新高,而租金创十来年新低。
曾经熙熙攘攘,人来人往的一线写字楼,也不复往日气派和繁华。
就连人手一杯星巴克的打工人们都消失了一大半!
这种情况就像复制粘贴一样发生各大一线城市。
根据市场主流机构的数据,去年年底,我国一线城市的写字楼平均空置率已经超过20%,今年这种情况不仅没有得到改善。
世邦魏理仕统计,今年季度,北京写字楼市场的空置率为22%,约相当于2018年的3倍。
上海大虹桥、北外滩这些写字楼聚集的区域有的楼栋空置率高达50%。
深圳的空置率更高,2024年一季度,深圳甲级写字楼空置率继续上涨至27.0%。
广州的情况稍微乐观些,一季度全市空置率环比上升1.0个百分点至17%,但是依旧阻挡不了租金在下滑。
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平均来看,2024年一季度一线写字楼整体空置水平在20%左右。
当然比一线情况更糟糕的是广大二三线城市,下图的数据我看了一下应该是前年的数据了,部分城市大约增加了5%-10%左右。
加上去的话,一线的写字楼空置率大约在20%,重点二线在30%,弱二线40%-50%。
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这是很夸张的空置率了,等于说这些年盖的写字楼中,有一半都是荒废的。
北京自媒体壹地产描述北京写字楼现状,里面的绿植都臭了,要是发生在广东,不仅臭还发霉,还引来一大堆蚊虫……
现在想要把写字楼顺利租出去,那可比卖住宅难多了,价格也比住宅跌的更狠,动辄就是跌倒10年前。
深圳季度写字楼租金水平已经回到10年前水平,甚至比2014年的价格还要低!
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北京写字楼平均租金为每月每平米283.3元,和2018年相比,下降超过三成。
甚至有的写字楼已经不在乎租金了,只要你过来愿意承担物业费就免费租给你。
大家可能不知道,高端写字楼一个月的物业费都比租金贵,水电都是商业计价的。
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你说割肉卖出去吧,先不说现在压根没人接盘,哪怕是有人买,那高昂的各类税费你就是看到都被吓到了。
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而造成商业地产目前这种困局的,说白了还是那个老问题:供需不平衡。
大约在5年前的时候,回想起来那一年真的经济更好的时候,互联网企业集体赴美上市,杭州北京上海出现了一波又一波的千万富翁。
大量创业公司如雨后春笋般涌现,连带着对商业地产需求短时间内急剧上升。
当时整个北京写字楼市场空置率只有7.6%,租金报价每月每平米427.5元,据说这是北京有统计以来更高的租金。
那个时候根本不存在空置的问题,创业公司就怕租不到写字楼,而且因为有较好的预期收入,房东喊多贵都有人租。
这种现象同样发生在上海深圳广州杭州,开发商看到了商业地产需求火爆,便开始把目光放在写字楼等高端商业地产上。
对此地方也喜闻乐见,一方面商业地产有助于地方招商,前几年各地都在搞总部经济,商进行的如火如荼。
另一方面,密集的写字楼看起来也高大上,更有助于提升整体城市面貌。
于是那几年,一二线城市开始大规模审批商业用地。
根据中原的数据,深圳在2018年批售写字楼面积高达163.3万平,创下历史新高,一直到2020年每年都有上百万平米的批售。
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但是2018年至2023年,一共才卖出去26.9万平写字楼,也就是说批售的这些基本上都是堆积在开发商手里了。
到现在为止,全国商业库存严重超标。
上个月高层提到房地产全力去库存的时候,我当时就有提到,大家不要只看7.4亿平这个数据。
这里住宅库存39458万平,另外一半都是商业地产。
现在主要是商业地产库存比2015年高太多了,占所有库存量的比重快一半了,去化周期又特别特别长,有的地方夸张到要几十年才能去化完。
大家也可以留意自己所在的一二线城市,到处都是新城,到处都是写字楼。
就拿深圳举例,深圳空置率更高的就是前海写字楼群,租金更低仅需100元一平,还能讲价,反观龙华红山由于写字楼供应少,租金反而很能扛。
2020年开始前海已经开始把大量的商办用地转为居住用地了。
今天一大早深圳住建还发文,计划继续放宽“非居改保”条件,也就是说把那些闲置商办,包括办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

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通过这种方式,以最快的速度帮助消化商业地产的库存。
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2018年至今,我们经历了毛衣战,经历了疫情三年打击,经济形势急转直下。
如今的市场早就不是当初的市场。
在疫情期间,很多公司被逼无奈只能在家办公,经历两年后,企业发现员工在家办公也不影响工作进度,为了省成本干脆退掉办公室,这种情况在国外也出现。
如今在线办公的条件已经非常成熟了,设计,文案类的工作基本不影响。
当然居家办公肯定不是主因,关键还是经济环境发生变化:
互联网退潮,房企破产倒闭,教培机构全军覆没……
可以说,这些都是对商业地产需求最强烈的行业,如今元气大伤。
国内写字楼等商业地产租金、出租率之所以断崖式下跌,就是因为需求疲软。
评价写字楼需求是否旺盛,业内有一个指标叫做:
净吸纳量=“新租面积+扩租面积-退租面积”。
从2021年到2023年末,北京的甲级写字楼净吸纳量从101万平方米下降到12.7万平方米,跌幅87%;
上海从136万平方米下降到39万平方米,跌幅71%;
深圳从84万平方米下降到22万平方米,跌幅74%。
一线城市的写字楼净吸纳量可以说是呈现暴跌之势,在过去2年的需求大幅萎缩了7-9成。
到今年,民营房企所剩无几,互联网企业则又开启一轮轮优化。
就连京东这种稳如狗的老牌电商都喊出来整顿职场,根据网上不成文规定,一旦公司开始抓考勤打卡,那么便意味着这家公司开始走下坡路了……
现在企业都在想办法降本增效,缩减人工办公场地等支出,先度过经济寒冬再说。
商业地产的繁荣与否和经济环境息息相关,一荣俱荣一损俱损。
目前来看,商业地产的雷比住宅大的多了,短时间内都没办法消化。
那些四五年前买了商业地产的投资客,只能认栽吧。
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