中国楼市大局已定，明年起超41.5%家庭或将被 3 大问题 “绊倒”

中国楼市大局已定 明年起超四成家庭或将被三大问题绊倒

自二零二一年下半年起，中国房地产市场步入深度调整周期，环京地区先跌，接着二线一线城市也跟着降，到二零二五年这场调整已经持续四年，影响范围广时间长，是近二十年最严峻的市场考验，据统计全国超过百分之四十一的家庭有两套及以上房产，这些家庭正面临资产缩水、变现困难、持有成本攀升三大核心挑战。

资产缩水从硬通货变成了贬值资产，房价下跌成了普遍现象，上海有户人家二零二二年买的商品房现在市值缩了三成多，重庆成都这些城市也常出现类似情况，中指研究院数据显示二零二四年百城二手房价格累计跌了百分之七还多，环比连跌三十二个月，也就政策刺激下核心城市年末短暂稳了稳，更严峻的是瑞银报告说近一半购房者账面已经亏损，房产从财富象征变成了负债载体，这种趋势在三四线城市更明显，部分区域房价跌回二零一六年水平，资产贬值超五成。

变现困境是流动性枯竭下的有价无市，二手房市场量价齐跌，上海静安区有个业主挂牌价从五百多万降到四百万还是没人要，武汉有位张姐降价百分之十五后成交花了半年，全国十五个省区市二手房交易量虽超新房，但挂牌量涨到了历史更高，重庆天津这些城市超十五万套，部分三四线城市甚至出现白送房产的情况，流动性枯竭是因为人口流出需求少，改善型购房者拿着钱观望，投资客因为预期变了集体抛售，形成踩踏式出货。

持有成本攀升让隐性负担加重财务压力，物业费管理费这些常规支出一直在涨，房产税试点扩围更是直接冲击，重庆有户人家第三套房一年缴税几十万，深圳南山学区房业主每个月要付四万房贷和管理费，这种持有就亏损的情况，让多套房家庭两难，继续持有要不断花钱，抛售又得承受资产折价损失，更要注意的是成本压力还和收入下降凑到一起，疫情后有些家庭收入减少或者失业，多套房贷成了压垮财务的最后一根稻草。

深层动因与未来走向里，这轮调整是政策调控和市场规律一起作用的结果，从二零一六年房住不炒政策持续发力，二零二一年调控次数达六百五十次，彻底改变了市场预期，同时人口结构变化比如一线城市人口增速放缓、三四线城市人口净流出，还有城镇化率见顶，都削弱了住房需求支撑，虽然二零二四年四季度出现政策底，货币化安置购房补贴这些措施让市场短暂回暖，但二零二五年市场还在筑底，全面回稳得等宏观经济企稳和居民收入改善。

对有多套房的家庭来说这场调整既是风险也是机遇，主动调整资产结构、参与老旧小区改造等政策性项目，可能是穿越周期的关键，业内专家也说房地产已进入质量红利时代，只有认清趋势主动作为的人，才能在变革中找到生机。